El proceso completo para construir una casa desde cero comprende 6 fases diferenciadas y un plazo total que oscila entre 14 y 24 meses desde que se valida el terreno hasta que se entra a vivir. La horquilla es amplia porque la tramitación de licencias —la fase más variable— depende de cada ayuntamiento y puede ir de 4 a 10 meses. El resto del proceso, con una constructora organizada y un proyecto bien definido, es predecible y planificable.
Las 6 fases para construir una casa
Esta tabla resume las etapas de construcción de una vivienda unifamiliar y su duración orientativa:
| Fase | Descripción | Duración orientativa |
|---|---|---|
| 1 | Validación del terreno + estudios previos | 3-6 semanas |
| 2 | Anteproyecto y proyecto básico | 4-8 semanas |
| 3 | Tramitación de licencias | 4-10 meses (según ayuntamiento) |
| 4 | Proyecto ejecutivo | 6-10 semanas |
| 5 | Obra | 4-6 meses (sistema industrializado hormigón) |
| 6 | Trámites finales y entrega | 4-6 semanas |
Fase 1 — Validación del terreno y estudios previos
Antes de encargar un proyecto o firmar nada con una constructora, el terreno debe validarse técnica y urbanísticamente. Esta fase condicionará todo lo que viene después.
Estudio geotécnico. Es el único estudio previo obligatorio por normativa (CTE DB-SE-C). Determina la capacidad portante del terreno y el tipo de cimentación necesario. Un terreno con roca superficial, nivel freático alto o arcillas expansivas puede encarecer la cimentación significativamente. El coste del estudio es modesto comparado con las sorpresas que evita. Más información: ¿Cuánto cuesta un estudio geotécnico para vivienda unifamiliar?
Topografía. Recomendada en parcelas con desnivel, vegetación densa o límites de propiedad no definidos con precisión. Permite al arquitecto trabajar sobre cotas reales y evitar ajustes costosos en fase de obra. Más información: Estudio topográfico para vivienda unifamiliar en obra nueva.
Normativa urbanística. Hay que consultar el planeamiento municipal: edificabilidad máxima, ocupación de parcela, retranqueos obligatorios, altura máxima de cornisa y usos permitidos. Un terreno en suelo no urbanizable consolidado, por ejemplo, puede tener condiciones muy restrictivas o directamente impedir la construcción de vivienda.
Acometidas disponibles. Confirmar la disponibilidad y distancia de acometidas de agua, electricidad y saneamiento. En parcelas aisladas o en entornos rurales, la solución de saneamiento autónoma (fosa séptica o depuradora individual) es habitual y tiene coste propio.
En Ecovivienda Pascal realizamos esta validación como primer paso del proceso de acompañamiento, antes de ningún compromiso económico relevante.
Fase 2 — Anteproyecto y proyecto básico
Con el terreno validado, el arquitecto elabora el anteproyecto: distribución de planta, volumetría, orientación y superficie construida. Es el momento de tomar las decisiones de diseño que afectan al coste y al confort a largo plazo.
El proyecto básico desarrolla el anteproyecto con el nivel de detalle necesario para presentar la solicitud de licencia de obras. Define geometría, usos, accesos y cumplimiento de normativa urbanística, pero no entra todavía en instalaciones ni en mediciones de materiales.
Es importante cerrar el diseño antes de iniciar los trámites: cualquier modificación relevante durante la tramitación puede obligar a reformular el expediente y retrasar la licencia. El coste del proyecto de arquitectura varía según superficie, complejidad y honorarios del técnico. Más información: ¿Cuánto cuesta el proyecto de una vivienda unifamiliar?
En Pascal trabajamos con arquitectos de confianza en todas las zonas donde operamos (Madrid, Cantabria, Pirineo/Huesca, Tarragona, La Rioja/Aragón). El arquitecto conoce el sistema constructivo y sabe cómo proyectar para que la ejecución sea eficiente.
Fase 3 — Tramitación de licencias
La tramitación de la licencia de obras mayor es la fase más variable e impredecible del proceso. El plazo legal que tiene el ayuntamiento para resolver suele ser de 3 meses, pero en la práctica los plazos se alargan con frecuencia entre 4 y 10 meses, y en algunos municipios más.
Documentación habitual requerida:
- Proyecto básico visado por el Colegio de Arquitectos
- Estudio de seguridad y salud o estudio básico (según presupuesto de obra)
- Informe geotécnico
- Formulario de solicitud del ayuntamiento y liquidación de tasas (ICIO)
- En algunos municipios: estudio de gestión de residuos, informe de impacto ambiental u otros
Qué puede alargar la tramitación: expedientes incompletos, solicitud de subsanaciones por parte del ayuntamiento, informes sectoriales necesarios (carreteras, costas, patrimonio, cuencas hidrográficas) o sencillamente la carga de trabajo de los servicios técnicos municipales.
Pascal gestiona el expediente de licencia directamente o en coordinación con el arquitecto, hace seguimiento ante el ayuntamiento y resuelve subsanaciones sin que el cliente tenga que gestionar ese proceso. Las tasas e impuestos asociados a la licencia son coste del promotor. Más información: Impuestos y licencias para construir una casa.
Fase 4 — Proyecto ejecutivo
El proyecto ejecutivo desarrolla el proyecto básico hasta el nivel de detalle necesario para ejecutar la obra. Incluye instalaciones (electricidad, fontanería, ventilación mecánica controlada, climatización), detalles constructivos, mediciones y pliego de condiciones.
La diferencia práctica respecto al proyecto básico es que el ejecutivo define exactamente qué se construye y con qué materiales. Es el documento sobre el que se establece el precio cerrado en contrato. En Pascal, las calidades del sistema constructivo —aislamiento continuo de 14 cm de EPS, VMC de doble flujo con recuperador de calor, estructura de hormigón industrializado— están definidas de serie. Las decisiones de acabados (revestimientos, carpinterías, instalaciones optativas) se cierran en esta fase.
El proyecto ejecutivo puede tramitarse simultáneamente con la fase de licencias o iniciarse una vez concedida. Hacerlo en paralelo acorta el plazo total, pero implica que el promotor asume el riesgo de un proyecto completo antes de tener la licencia en mano.
Fase 5 — La obra
Con licencia concedida y proyecto ejecutivo cerrado, comienza la obra. Con el sistema industrializado de hormigón de Pascal, el plazo de ejecución es de 4 a 6 meses para una vivienda unifamiliar estándar. Este plazo queda fijado por contrato.
Por qué los plazos son predecibles con este sistema:
- La estructura se fabrica en taller con encofrados industrializados reutilizables. No depende de la disponibilidad de material en obra ni de cuadrillas de ferralla.
- El aislamiento continuo se aplica desde exterior, lo que elimina puentes térmicos y reduce la dependencia de oficios especializados en seco.
- La VMC y las instalaciones siguen un protocolo de montaje estándar definido en el proyecto ejecutivo.
- El precio cerrado por contrato alinea los incentivos: Pascal no gana más alargando la obra.
Durante la obra, el cliente recibe actualizaciones periódicas del estado del proyecto. La dirección de obra la ejerce el arquitecto y la dirección de ejecución el aparejador, ambos independientes de Pascal conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación.
Fase 6 — Trámites finales y entrega
Finalizada la obra, hay una serie de gestiones administrativas y notariales necesarias antes de poder ocupar la vivienda y regularizar la propiedad. Esta fase suele llevar entre 4 y 6 semanas si todo está preparado.
Licencia de primera ocupación / cédula de habitabilidad. Documento municipal (o autonómico, según la comunidad) que acredita que la vivienda cumple las condiciones para ser habitada. Requiere certificado final de obra firmado por el arquitecto y el aparejador. Sin este documento no se pueden dar de alta los suministros.
Declaración de obra nueva en notaría. Escritura pública que incorpora la construcción al Registro de la Propiedad. Requiere el certificado final de obra y, según la comunidad, la licencia de primera ocupación. La escritura está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Registro de la propiedad. Inscripción de la obra nueva declarada. Es el paso que actualiza la descripción registral del inmueble y que permite, en su caso, constituir una hipoteca sobre la vivienda terminada.
Alta de suministros. Electricidad, agua y gas requieren gestiones ante las comercializadoras, que en algunos casos exigen boletines de instalación firmados por instaladores habilitados. Pascal coordina la obtención de los boletines necesarios.
Los costes fiscales de esta fase (AJD, tasas notariales, tasas registrales) corren a cargo del promotor. Más información: Impuestos y licencias para construir una casa.
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