Hipoteca Autopromotor: cómo funciona, qué bancos la ofrecen y qué documentación necesitas

La hipoteca autopromotor es el préstamo hipotecario que financia la construcción de tu propia vivienda. Funciona de forma diferente a una hipoteca de compraventa: el banco no entrega todo el dinero de una vez, sino en tramos a medida que avanza la obra. Entender esta diferencia es clave para planificar correctamente el proceso de autopromoción.

Cómo funciona la hipoteca autopromotor

El proceso habitual tiene dos grandes momentos:

1. Disposición para la compra del terreno

Si aún no tienes el terreno, algunos bancos financian su compra dentro de la misma hipoteca autopromotor. La entidad libera una primera disposición para adquirir el suelo, normalmente entre el 60 y el 80% del valor de tasación del terreno. Este primer tramo queda garantizado con el terreno como única garantía mientras la vivienda no está construida.

2. Disposiciones durante la construcción (certificaciones de obra)

El grueso de la financiación se libera en tramos durante la obra. Cada tramo requiere una certificación de obra firmada por el arquitecto director, que acredita el porcentaje de ejecución completado. Los tramos habituales son:

• Arranque de obra (cimentación): 20–25% del total
• Estructura completada: 25–30%
• Cerramientos y cubierta: 20–25%
• Obra terminada (certificado final): 20–30%

El banco envía un perito a verificar el avance antes de liberar cada tramo. El tiempo entre la solicitud y la disposición suele ser de 2–4 semanas, lo que hay que tener en cuenta para la tesorería durante la obra.

Diferencias clave frente a una hipoteca de compraventa

	Hipoteca compraventa	Hipoteca autopromotor
Objeto	Vivienda ya construida y tasada	Vivienda en construcción (proyecto)
Entrega del dinero	De una vez en la compraventa	En tramos, contra certificaciones de obra
Base de tasación	Valor de la vivienda existente	Valor en hipótesis de obra terminada
Documentación	Nota simple + oferta del vendedor	Proyecto visado + licencia + presupuesto
Gestión durante el préstamo	Solo pagos periódicos	Solicitud activa de cada tramo
Coste de intereses	Sobre el capital total desde el inicio	Solo sobre el capital dispuesto en cada momento

Qué necesitas tener listo antes de ir al banco

Los bancos no aprueban hipotecas autopromotorias sobre ideas vagas. Cuanto más avanzada esté la documentación, mejores condiciones obtendrás:

• Escritura o nota registral del terreno — para demostrar que eres el propietario o estás en proceso de serlo
• Proyecto básico visado — firmado por el arquitecto y sellado por el colegio profesional
• Licencia de obras concedida — algunos bancos la piden antes de formalizar; otros aceptan que esté en tramitación
• Presupuesto de ejecución — desglosado, firmado por la empresa gestora o constructora
• Tasación hipotecaria — realizada por una tasadora homologada sobre el valor en hipótesis de obra terminada

Qué bancos ofrecen hipoteca autopromotor

No todos los bancos tienen producto específico para autopromotor o lo comercializan activamente. Las entidades con mayor experiencia en este producto en España son Kutxabank, Bankinter, Sabadell, CaixaBank y BBVA. Las condiciones (tipo, porcentaje de financiación, exigencia de licencia previa) varían significativamente entre entidades y zonas geográficas.

Un broker hipotecario especializado en autopromoción puede comparar simultáneamente las condiciones de varias entidades y gestionar toda la documentación. Es especialmente útil cuando el solicitante no tiene historial de autopromociones previas.

Puntos que suelen sorprender a los autopromotores

• El banco tasa el proyecto, no el presupuesto. Si la tasación resulta inferior al presupuesto, el banco financia menos de lo esperado. Hay que tener margen de tesorería propio para cubrir la diferencia.
• Los plazos de disposición de tramos. Cada solicitud de tramo tarda 2–4 semanas. La obra no puede parar mientras se espera — hay que prever una tesorería intermedia.
• El seguro todo riesgo construcción. Muchos bancos lo exigen desde el inicio de la obra, no solo al finalizar. Su coste oscila entre 1.000 y 2.500 €.
• La hipoteca no cubre el IVA. El IVA del 10% que se paga a los constructores y proveedores no suele estar financiado por la hipoteca. Es un coste adicional a tener en cuenta en la tesorería.

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