Los honorarios técnicos —arquitecto y aparejador— para construir una vivienda unifamiliar de 150-200 m² rondan entre 20.000 y 30.000 € en total, aunque la cifra final depende del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) y de las fases que se contraten. Son costes que van al margen del precio de la obra y que hay que prever desde el primer momento. En esta página encontrarás los rangos habituales, qué cubre cada técnico y cómo se gestiona esta parte del proceso cuando se trabaja con Ecovivienda Pascal.
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Resumen de honorarios técnicos
Los honorarios técnicos no están regulados por un arancel obligatorio desde 2009, por lo que los porcentajes que se manejan en el mercado son orientativos. La base de cálculo habitual es el PEM —el coste neto de la obra sin impuestos, sin honorarios ni tasas—. Para una vivienda de 150 m² construida con sistema industrializado de hormigón, el PEM suele estar entre 165.000 y 225.000 €.
| Técnico | Base de cálculo | Rango orientativo (150 m²) |
|---|---|---|
| Arquitecto (proyecto completo) | 8-12% del PEM | 12.000-24.000 € |
| Aparejador / arquitecto técnico | 3-5% del PEM | 4.500-10.000 € |
| Coordinador de seguridad y salud | 1-2% del PEM | 1.500-4.000 € |
| Total técnicos | — | 18.000-38.000 € orientativo |
Nota: estos rangos son indicativos y pueden variar según la complejidad del proyecto, la ubicación y el profesional concreto. El coordinador de seguridad y salud es en muchos casos el mismo aparejador, aunque su contrato y sus honorarios son independientes.
Qué hace el arquitecto en una vivienda unifamiliar
El trabajo del arquitecto se divide en tres fases diferenciadas. Cada una tiene un objetivo concreto y, en algunos casos, puede contratarse de forma independiente.
Anteproyecto
Es la fase de exploración inicial. El arquitecto analiza el terreno, las condicionantes urbanísticas y las necesidades del cliente, y genera una propuesta volumétrica y funcional. No es obligatorio legalmente, pero es el momento en que se definen la distribución, la orientación y la viabilidad real del proyecto. Ahorrar en esta fase suele costar más adelante.
Proyecto básico
Es el documento necesario para solicitar la licencia de obras al ayuntamiento. Recoge la definición general del edificio: superficies, usos, alturas, accesos y cumplimiento de normativa urbanística y del Código Técnico de la Edificación (CTE). No incluye mediciones ni calidades definitivas, por lo que no es suficiente para ejecutar la obra.
Proyecto de ejecución
Es el documento técnico completo que permite construir. Incluye planos detallados de todas las instalaciones, mediciones precisas, cuadro de calidades, especificaciones de materiales y toda la documentación necesaria para que la constructora ejecute la obra. Sin proyecto de ejecución no se puede lanzar un concurso de precios ni garantizar que lo que se construye corresponde a lo que se ha pactado. En la práctica, muchos proyectos arrancan con el básico aprobado y desarrollan el ejecutivo en paralelo al inicio de la obra, lo que genera desfases y cambios de coste.
Qué hace el aparejador (arquitecto técnico)
El aparejador —técnicamente denominado arquitecto técnico— tiene tres funciones principales en una obra de vivienda unifamiliar, todas ellas obligatorias por ley:
- Dirección de ejecución de obra (DEO): controla que la ejecución se ajusta al proyecto, que los materiales cumplen las especificaciones y que los procesos constructivos son correctos. Es el técnico que está en obra con mayor frecuencia.
- Coordinación de seguridad y salud: elabora el plan de seguridad y salud y lo supervisa durante toda la ejecución. Es una figura legalmente obligatoria en todas las obras con más de un contratista.
- Control de calidad: supervisa los ensayos de materiales, las actas de control y la documentación final necesaria para el libro del edificio y la declaración de obra nueva.
La dirección facultativa del arquitecto y la dirección de ejecución del aparejador son complementarias y deben coordinarse a lo largo de toda la obra. En obras de cierta envergadura, la falta de coordinación entre ambos técnicos es una de las causas más frecuentes de retrasos y conflictos.
¿Cuándo se pagan los honorarios técnicos?
Los honorarios técnicos no se pagan en un único momento. Lo habitual es que se fraccionen en varias entregas vinculadas a hitos del proyecto:
- Al inicio del anteproyecto: un porcentaje del total pactado, normalmente entre el 10% y el 20%, como señal de encargo.
- Al entregar el proyecto básico para licencia: otro tramo importante, ya que el arquitecto ha completado la mayor parte del trabajo de diseño y documentación urbanística.
- Al inicio de la obra: cuando el proyecto de ejecución está terminado y la constructora puede empezar a trabajar.
- Durante la obra, por certificaciones parciales: pagos proporcionales al avance de la ejecución, vinculados a las actas de dirección de obra.
- Al finalizar la obra: el último tramo, condicionado a la firma del certificado final de obra y a la documentación para escriturar.
Es importante tener en cuenta que estos honorarios deben preverse desde el primer momento en el presupuesto global del proyecto. Un error habitual es calcular el coste de la casa sin incluir los técnicos, y descubrir al inicio de la obra que hay entre 20.000 y 35.000 € adicionales que no estaban en el plan financiero.
Diferencia entre contratar técnico propio y trabajar con sistema integrado
Cuando alguien construye por autopromoción, tiene dos opciones principales respecto a los técnicos: contratarlos de forma independiente o trabajar con una constructora que integre el equipo técnico en el proceso.
Contratar técnico propio tiene sentido cuando el cliente ya tiene un arquitecto de confianza o cuando quiere mantener el control directo sobre el diseño del proyecto. En ese caso, el arquitecto trabaja exclusivamente para el cliente y puede proyectar con libertad.
La desventaja aparece en la fase de ejecución: si el arquitecto no conoce el sistema constructivo de la empresa que va a ejecutar la obra, es frecuente que aparezcan incompatibilidades entre el proyecto y los procesos reales. Esto genera modificaciones, incrementos de coste y pérdida de tiempo.
En Ecovivienda Pascal, los técnicos —arquitecto y aparejador— forman parte del proceso integrado desde el primer estudio del terreno. El arquitecto ya conoce el sistema constructivo industrializado de hormigón, por lo que el proyecto de ejecución está alineado con los procesos reales de obra desde el principio. No hay descoordinación entre lo que se proyecta y lo que se construye.
Al mismo tiempo, si el cliente prefiere aportar su propio arquitecto, Ecovivienda Pascal trabaja con él. En ese caso, el equipo técnico de Pascal se integra con el técnico del cliente para asegurar que el proyecto es compatible con el sistema constructivo. El objetivo en ambos casos es el mismo: que el resultado final sea el que se acordó, en el plazo previsto y sin sorpresas de coste.
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Si estás valorando construir una vivienda unifamiliar y quieres entender qué parte del coste corresponde a los técnicos y cómo se integra en el presupuesto global, podemos ayudarte. El primer paso es un estudio de viabilidad sin coste donde analizamos el terreno, el programa de necesidades y una estimación orientativa del coste total del proyecto, honorarios incluidos.
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Más información sobre el proceso de construcción
Si quieres profundizar en otros aspectos del coste y el proceso de construir una vivienda unifamiliar, estas páginas pueden ser útiles:
- Solicitar presupuesto a medida — cómo se elabora una estimación ajustada a tu terreno y programa
- Proceso de construcción paso a paso — qué ocurre desde el primer contacto hasta la entrega de llaves
- Impuestos y licencias para construir una casa — tasas, ICIO, IVA y otros costes adicionales que hay que prever
- Constructora de viviendas unifamiliares — quiénes somos y cómo trabajamos